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Puesto de venta de fruta

Te vendo una ITE

Como el de muchos trabajos técnicos el mercado de las Inspecciones Técnicas de Edificios va camino de convertirse en una subasta a la baja en la que, necesariamente, se resiente la calidad y efectividad de las propias inspecciones. Es lógica (y licita) la apuesta de los propietarios de buscar siempre la oferta más económica, pero también es justo reconocer que si un servicio no se paga de manera acorde a su valor no se puede ofrecer con una mínima garantía de calidad.

Aunque en este blog abundan mas las entradas reflexivas sobre diferentes aspectos relacionados con la Arquitectura, hoy toca desahogarse a gusto. Muchos profesionales que prestamos servicios relacionados directamente con la construcción vemos con cierta impotencia como nuestra profesión se deteriora, como los compañeros se van quedando en la cuneta y como actividades que hasta hace unos años daban para vivir dignamente, hoy no dan ni para malvivir.

Y lo digo por esto:

Un amigo (al que en adelante para conservar su anonimato, llamaré Mr Prop, de propietario) me pide que le pase precio para la Inspección Técnica de Edificios de su casa. Hay que decir que en un mercado tan convulso como el que vivimos preguntar ¿Cuánto cuesta una ITE? es similar a aquella de “¿A qué huelen las nubes? Como vive en un unifamiliar adosado, me dice también que hablará con los vecinos (6), por si les interesa hacerlo con Ygaryt Arquitectura.
A Mr Prop (muy amigo, casi familia) le hago precio de lo que es, de amigo. Cubro gastos o casi… pero es un tema de satisfacción personal, no de dinero.
Para sus vecinos le paso una oferta bastante buena comparándola con las que se manejaban durante 2014. Hago mis cuentas y ajusto el precio porque puedo ir y venir andando a las viviendas desde mi casa antes de ir al despacho, ademas si son varias inspecciones los gastos de transporte y tiempos de emisión y tramitación se reducen bastante… y quedo bastante satisfecho. No se podrán negar y Mr Proper se apuntará un tanto ante sus vecinos.
Todo perfecto
Algo se empieza a torcer cuando veo un anuncio de esos que google coloca antes de los resultados de las búsquedas:

Oferta ITE 90 euros y no es broma

(Por supuesto, hemos cambiado la dirección web donde se propone esta suculenta oferta.)
Atención, que la oferta es IVA incluido. A ver… la calculadora… 90 / 1,21 = 70,38 €
Con 70,38 € Mr Proper todavía sale ganado (a eso me refería con precio de amigo), pero sus vecinos ya palman si lo hacen con Ygaryt.Pero esta mañana, ya en el despacho recibo un WhatsApp de Mr prop. Y dice así:

Sin título-6

Y me envía la imagen escaneada de una oferta que ha recibido uno de sus vecinos. Este es el meollo:

Oferta ITE insuperable

Con una oferta de 59,00 € Mr. Prop ya puede empezar a pensar que me voy a hacer de oro con su ITE y, no digamos, con las de sus vecinos. No lo hará, es un tipo legal.

Y los vecinos, como cualquier propietario tienen derecho a buscar las mejores ofertas e intentar pagar lo mínimo por un determinado servicio. Así que lo mas seguro es que elijan a quien les cobra 59,00, eso si alguien no se cruza antes y se lo ofrece por 49,95 €, que visto lo visto…

El problema, es que para ofertar estos honorarios profesionales se deben dar algunas de las siguientes condiciones:

El ofertante no tiene ningún interés en vivir de su trabajo, es más bien un filántropo que libera a los oprimidos de la carga de realizar la ITE a precio de saldo.
El ofertante tiene unos gastos ínfimos, con cuotas de autónomos (o asimilables) próximos a 0,00 € y un seguro de responsabilidad civil de cuantía similar.
El ofertante juega a 2 bandas y su cliente real no es quien contrata la ITE, sino una empresa interesada las reparaciones generadas por una ITE´s desfavorable
El ofertante realiza una media de 3 ITE´s diarias durante 5 días a la semana durante 53 semanas al año (una sola persona, si son mas se necesitan mas ITE´s) lo que le exigiría trabajar (por lo bajo) unas 60 h semanales. Sin pausas. Sin vacaciones.

En este mismo blog colgamos hace unos meses una entrada titulada 7 consejos para acertar al contratar tu Inspección Técnica de Edificios que puede ser de utilidad para los propietarios que quieren contratar una ITE sin derrochar el dinero pero aplicando criterios de calidad. Bravo por ellos.

Los certificados energéticos: un triste antecedente
A mediados de 2013, la llegada del Certificado de Eficiencia Energética suponía una doble oportunidad:

Para los técnicos: como fuente de trabajo creando nuevos campos de especialización.
Para los usuarios: favoreciendo el conocimiento de las condiciones de consumo energético antes de comprar o alquilar una vivienda.

Estas expectativas se diluyeron en una guerra de precios en la que los certificados energéticos se adjudicaban en subastas a la baja. De manera paralela a la bajada de pantalones precios se produjo un descenso en la calidad y el rigor por lo que ya no queda nadie (ni en el mundo técnico, ni en la administración que lo promovió y debe velar por su implantación, ni por supuesto, entre los usuarios) que lo defienda como documento útil. Se ha quedado en la estantería de “los papeles”.

Es compromiso de los técnicos que eso no ocurra con la ITE.
Es obligación de los técnicos y es un derecho de los propietarios que la Inspección Técnica de su Edificio se haga de forma correcta, cumpliendo los objetivos fijados su día en el RD 08/de 2011:

Los edificios con una antigüedad(…)deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
a)Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b)Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

Pero lógicamente, coger siempre el atajo del precio mas bajo hará que los técnicos cumplan con su obligación de manera deficiente y los propietarios no se hagan acreedores de sus derechos.

Diseño de todos para todos

Diseño para todos

Van quedando atrás, aunque hay que reconocer que nos está costando, los tiempos en que hablábamos de accesibilidad únicamente para referirnos a la eliminación de barreras arquitectónicas en beneficio de las personas con movilidad reducida. Sin embargo en los útimos 15 años, el concepto de accesibilidad se ha reformulado ampliándose no solo a entornos físicos (edificación y urbanismo), sino también a productos y servicios.

De hecho al término ACCESIBILIDAD se le ha colocado la coletilla UNIVERSAL dejando clara la pretensión de llegar a todas las personas y a todas las situaciones.
Asociado (mas bien al servicio) del concepto de Accesibilidad Universal surge otro:
El DISEÑO UNIVERSAL, o diseño para todos. Se trata de apostar por el diseño inclusivo, es decir, aquel que permite que un determinado entorno, objeto o servicio sea utilizado por el mayor número de personas posible sean cuales sean sus capacidades.
En este corto titulado “Shape”, John Kelly nos cuenta de una manera divertida como a través del diseño tenemos la posibilidad de construir un entorno mas amable para todos.

Shape from Johnny Kelly on Vimeo.


¿A que suena bien?
La idea de diseño universal tal y como se formula es aplicable tanto al proyecto de un edificio, a un desarrollo urbano, al diseño de un bolígrafo o una página web, a una estrategia de marketing o a la planificación de un crucero por las Islas Griegas.

En abril de 1997 el Centro para el Diseño Universal de la North Columbia State University de EE.UU. definió siete principios básicos que deben guiar el desarrollo de productos bajo este concepto:

num1

Uso universal
Igualdad de uso para todos: diseño útil y aprovechable para cualquier grupo de usuarios, independientemente de sus capacidades.


num2

Flexibilidad de uso
Diseño adaptado a un amplio abanico de preferencias y destrezas individuales, con posibilidad de utilización de varias maneras alternativas.


num3

Uso simple e intuitivo
El diseño permite un uso fácil de entender, elimminando complicaciones innecesarias, con independencia de la experiencia del usuario, su conocimiento, habilidad de lenguaje o capacidad de concentración. S


num4

Información perceptible
El diseño aporta la necesaria información fácilmente perceptible y comprensible para el usuario, con independencia de las condiciones ambientales o las habilidades sensoriales del individuo.


num5

Tolerancia para el error o mal uso
El diseño minimiza daños y consecuencias adversas de las acciones realizadas involuntariamente o por error.


num6

Poco esfuerzo físico requerido
El diseño puede ser utilizado eficientemente y confortablemente y con mínima fatiga.


num7

Tamaño y espacio para acercamiento, manipulación y uso
Tamaño y espacio adecuados para aproximación, alcance, manipulación y uso, con independencia del tamaño corporal del usuario, la postura o movilidad.


Diseño universal y Arquitectura
Aplicado a la Arquitectura, el concepto de Diseño universal rebasa con mucho la supresión de barreras arquitectónicas. Posibilitar el acceso a todas las personas es un gran reto que se ve reflejado de manera cada vez más notable en nuestro ordenamiento, tanto legislando condiciones mínimas (CTE BD SUA Accesibilidad) como promocionando actuaciones con ayudas económicas (Plan 2013-2016), pero el objetivo tiene que ser mucho más ambicioso, tal y como lo define el ideario del diseño universal.
Cada uno de los 7 puntos enunciados es aplicable a la Obra de Arquitectura desde el momento inical de concepción y proyecto hasta la ejecución y puesta en obra. Si además se aplican otros criterios relacionados con la sostenibilidad económica y medioambiental estaremos creando edificios y entornos urbanos amables con sus usuarios y con lo que les rodea. Edificios y ciudades al servicio de las personas, de sus sueños y de sus metas. En resumen, al servicio de nuestra felicidad.

Fachada de Edificio en La Gran Vía

Inspección Técnica de Edificios. Comunidad de Madrid

Cada año comienza con un montón de buenos propósitos que seguro que vamos a cumplir a lo largo de los siguientes doce meses. También con cada año comenzamos una nueva campaña de Inspección Técnica de Edificios. Y es que durante estos primeros meses los ayuntamientos en los que la ITE ya se encuentre implantada (y hayan hecho los deberes) publicarán el listado de los edificios que deben cumplir con esta obligación a lo largo del año.

La Inspección Técnica de Edificios en la Comunidad de Madrid

Según el RD 8/2011(art. 21 y Disposición adicional 3ª) la obligación de realizar una Inspección Técnica a todos los edificios de más de 30 años, está en vigor en un total de 27 municipios de la Comunidad de Madrid, (los que tienen más de 25.000 habitantes) pero a fecha de hoy casi la mitad (13) ni siquiera han desarrollado una ordenanza y otros 5 a pesar de haber publicado la correspondiente normativa no realizan censos o informan de manera adecuada a los propietaris con lo que es imposible que la ITE se implante de manera efectiva.

A continuación hacemos una relación de los censos publicados por los distintos ayuntamientos y que recogen los edificios que deberán pasar durante 2015 la Inspección Técnica de Edificios.
Por supuesto, iremos actualizando esta relación a medida en que se vayan publicando nuevos listados.

COLLADO VILLALBA

Por tercer año consecutivo el Ayuntamiento de Collado Villalba hace público el listado de edificios convocados a pasar la ITE durante 2015.
En total son 225 inmuebles
construidos a en 1985, es decir, con una antigüedad de 30 años con “independencia de su uso y destino”.

SAN SEBASTIAN DE LOS REYES

Ya es el cuarto año que el Ayuntamiento de San Sebastian de los Reyes hace público el listado de edificios convocados a pasar la ITE durante 2015. Se encuentra dividido en 2 documentos, el primero incluye edificios construidos entre 1977 y 1980, mientras que en el segundo aparecen los de 1984.
En total son 468 + 80 = 544 inmuebles.

MADRID

El Ayuntamiento de Madrid, pionero a nivel nacional en implantación de la ITE, permite cada año a traves de su página web consultar el listado de edificios a inspeccionar. Podemos buscar por letra de inicio, dirección, código postal y por año. En este caso, hablamos de mas de 12000 inmuebles.

PINTO

La publicación del listado de los edificios obligados a pasar la ITE en Pinto se produjo en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 12 de diciembre de 2014. Incluye 206 inmuebles construidos entre 1956 y 1962 y en 1984.

GETAFE

Uno de los municipios mas madrugadores a la hora de publicar su listado ha sido Getafe.
Consta de un total de1173 inmuebles pertenecientes a los años 1968 a 1971.

ARGANDA DEL REY

Arganda del Rey es otro de los Ayuntamientos que, a inicios de 2015, ya tenía a disposición de sus vecinos el listado de edificios obligados a efectuar la Inspección Técnica de Edificios.
Incluye 172 inmuebles construidos entre los años 1982 y 1984.

ALCOBENDAS

El caso de Alcobendas es peculiar dentro de la Inspección Técnica de Edificios en la Comunidad de Madrid, ya que para determinar los plazos de realización no se utiliza el año natural (que va del 1 de enero al 31 de diciembre), sino que va de 29 de marzo a 29 de marzo, es decir, cuando los demás municipios están comenzando sus campañas de ITE, Alcobendas prácticamente está finalizando la suya.
Se trata de un total de 183 inmuebles construidos en los años 1974 y 1977 que deben pasar la Inspección Técnica de Edificios antes del 29 de marzo de 2015.

Fisura diagonal

Inspección Técnica de Edificios. Fisuras

Las fisuras son uno de los daños que con mas frecuencia nos solemos encontrar al realizar una Inspección Técnica de Edificios.
Conocer su evolución nos aportará información decisiva sobre el problema: podrá aclararnos qué causas la ocasionaron, cuál es su importancia real y finalmente nos permitirá decantarnos por la solución más segura y económica posible.

A menudo cuando visitamos un inmueble junto al propietario para realizar una Inspección Técnica de Edificios, detectamos la existencia de fisuras. Es habitual que el propietario ya tenga constancia de su existencia, y al ser un signo muy evidente de que algo en nuestro edificio no está funcionando como debería surgen interrogantes acerca de las causas, importancia y posibles soluciones a adoptar.
Por experiencia, antes de efectuar cualquier juicio, lo mejor es ser muy prudente.

Aunque parezca mentira, no existe un acuerdo acerca de a qué se llama fisura y a qué se llama grieta.
OPCIÓN 1:
Grieta: Afecta a elemento estructural
Fisura: Afecta a elemento no estructural
OPCIÓN 2:
Grieta: Afecta a un elemento en todo su espesor
Fisura: Afecta a la superfice o acabado superficial
OPCIÓN 3 ;):
Fisura: Aparece en nuestras obras
Grieta: Aparece en las obras de los demás
Real Academia Española de la Lengua:
Fisura: Grieta que se produce en un objeto
Grieta: Hendidura alargada que se hace en un cuerpo sólido.
____________________________________
Entendiendo que son prácticamnte sinónimos en el siguiente post utilizaremos el término genérico “fisura”.

Fisuras “vivas” o “muertas”

Se dice que una fisura está viva cuando varía en cualquiera de sus dimensiones (longitud, anchura o profundidad). Se dice que está muerta cuando se ha estabilizado y no se produce ningún cambio en sus dimensiones.

Por qué es importante

Toda fisura es el síntoma de que hay algo que no funciona, es decir existe un elemento que no está preparado para soportar la tensión a que se ve sometido y por eso se rompe (se fisura). Mientras la fisura está viva, debemos suponer que la causa perdura (a veces la causa ni siquiera se encuentra en el mismo elemento que rompe). Y si la causa perdura, el daño irá a mayores y no siempre es posible predecir hasta donde puede llegar.
Si una fisura está muerta podemos deducir, no tanto que la causa ha desaparecido, sino que se ha llegado a un punto de equilibrio en que cada elemento resiste lo que puede resistir. Es decir, se ha deformado para adaptarse a la nueva situación.

A simple vista

Como es muy complicado (muchas veces imposible) determinar a simple vista si una fisura está viva o muerta se recurre al uso de testigos. El testigo es un instrumento que nos permite conocer la evolución de las fisuras: los más sencillo permiten solamente determinar si la fisura está viva o muerta con una estimación en la velocidad de apertura. Los más sofisticados pueden medir la deformación en anchura, altura y profundidad con una precisión de décimas de milímetro.

En construcción los testigos más habituales son:

TESTIGOS DE YESO

Testigo de yeso colocado en interior

Son muy sencillos y económicos de colocar, aunque en exteriores pueden no funcionar de manera adecuada. Consiste en una o varias tiras de yeso de aproximadamente 10x4x1,5 cm que se colocan transversalmente a la fisura. El soporte debe haber sido limpiado previamente para facilitar la adherencia del testigo.
Debido a su rigidez, con movimientos muy pequeños del soporte, el yeso rompe.
Es necesario realizar un registro de los testigos colocados indicando la situación y fecha de colocación donde se prevea también la periodicidad de la revisión. Debido a su simplicidad, tan sólo nos permiten conocer si existen o no desplazamientos, pero no estimar su magnitud o velocidad.

FISURÓMETRO de regleta

Fisura interior con testigo de regleta

Aunque son menos económicos que los de yeso, son adecuados para exteriores y permiten llevar un seguimiento de la evolución de la fisura. Consiste en una regla de compuesta por dos piezas plástico que se sujetan a los lados de la fisura. Lleva incorporada una escala graduada con una precisión que puede oscilar entre 0,5 y 0,1 mm, por lo que es posible establecer una evolución de las fisuras en el tiempo.

Seguimiento

Una vez colocados los testigos deben ser revisados periódicamente. Es habitual hacerlo a los 7, 14, 30, 60 y 90 días. Si al cabo de este tiempo no hay indicios de que se hay producido ningún movimiento se entenderá que las fisuras están muertas y se podrá proceder a su reparación. En caso contrario deberá estudiarse la manera de estabilizar los elementos cuyo movimiento produce la fisura. A veces es necesario recurrir a técnicas de apeo provisionales antes de realizar los refuerzos y/o consolidaciones definitivas.

Fisurómetro de regleta
1605
1606

Existen otros tipos de fisurómetros que pueden darnos una información más detallado acerca de la evolución de las fisuras, pero son muy poco empleados en rehabilitación.
En www.gisiberica.com se puede encontrar completo catálogo de instrumentos para la medición de fisuras.

Elegir

7 consejos para acertar al contratar tu Inspección Técnica de Edificios

Cada 10 años, toca pasar la Inspección Técnica de Edificios. Para muchos Propietarios y Presidentes de Comunidades se convierte en un problema que hay que resolver de la manera mas rápida y cómoda posible, pero… ¿Sabemos cual es la mejor opción a la hora de contratar un técnico que inspeccione nuestro edificio? ¿Debemos basarnos solo del precio? ¿En qué otros factores podemos o debemos fijarnos?
Imagen aerea de Madrid

Muchos profesionales de la arquitectura comenzamos el año pendientes de la publicación de los listados de edificios que deben pasar la Inspección Técnica de Edificios.
En ciudades como Madrid estamos hablando de unos 10.000 inmuebles, esto es 10.000 oportunidades de trabajo que se renuevan cada año.

De la misma manera miles de propietarios, administradores y presidentes de comunidades de propietarios se ven en la tesitura de contratar a una empresa o técnico que realice la inspección de su edificio.
Después de mas de 10 años de trabajo y unos cuantos cientos de ITE´s a nuestras espaldas, nos atrevemos a realizar una serie de sugerencias que pueden ser de gran utilidad para acertar al contratar una Inspección Técnica de Edificios.


num1

No veas la Inspección Técnica de Edificios como un simple papeleo
Vas a pagar para que un experto con una titulación específica inspeccione tu edificio. No te conformes con que se convierta en un mero trámite, aprovecha la oportunidad para descubrir qué aspectos fallan, por qué y sobre todo como pueden mejorarse.


num2

Compara varias ofertas
El precio es un factor importante, pero no el único a tener en cuenta. La inspección Técnica de Edificios se realiza cada 10 años; por poner un ejemplo, 100 euros de diferencia en una ITE para un edificio de 4 viviendas supone un incremento de 2,5 € anuales por propietario.


num3

Solicita la oferta por escrito
Es importante que desde un primer momento se establezca de manera clara qué conceptos se incluyen y cuales no, el precio definitivo, plazo de entrega, forma de pago, etc.


num4

Infórmate acerca de la capacidad de la empresa o técnicos
Aunque a veces no es fácil tener un conocimiento previo de quien a quién vamos a contratar, cada vez resulta mas sencillo obtener información acerca de los profesionales que nos ofrecen sus servicios: Además de una conversación telefónica en la que plantear todas nuestras dudas, podemos acceder a páginas web, blogs o perfiles en redes sociales que seguro nos pueden dar una pista.


num5

Solicita que sean la misma persona quien realiza la visita y quien firma en informe
Independientemente de que contemos para nuestra Inspección Técnica de Edificios con una empresa o un profesional, la persona que la realice deberá contar con la titulación correspondiente y estar colegiada (es un requisito imprescindible para ejercer la profesión). Recuerda que estás pagando a un titulado, es decir a un profesional con una formación acreditada que, además será responsable de la información recogida en el acta de inspección.


num6

Comprueba en contenido del Informe
Antes de firmar la Inspección Técnica de Edificios, comprueba que lo que se refleja en el acta se corresponde con la realidad. Si tienes alguna duda, pregunta.


num7

Trabaja con profesionales independientes
Evita a esas empresas que ofrecen la inspección técnica gratuita o a precios por debajo de mercado, ya que tendrán un interés “especial” en emitir informes desfavorables y así, en caso de tener que realizar obras, sean sus empresas afines las encargadas de la ejecución.


Contacta con nosotros

Si tienes cualquier duda referente a la Inspección Técnica de Edificios o quieres solicitar presupuesto, rellena este formulario. Te responderemos en breve.

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Amanecer sobre las nubes

Viaje a la Arquitectura

Cuatro insaciables cosas tiene el mundo:
La boca del chacal es lo primero;
el buche del milano, lo segundo;
las manos de los monos, lo tercero;
y, como nunca logra verse harto,
el ojo humano siempre fue lo cuarto”.

Estos versos, obra de Rudyard Kipling y sacados de “El libro de la selva” pusieron fin a un viaje que me llevó durante seis meses a recorrer Sudamérica. Duró el viaje lo que permitieron el tiempo y el dinero.
Desde entonces, con mi familia y amigos, para referirme a aquellos meses siempre me ha bastado hablar de “El viaje”. Todos sabían de qué estaba hablando, no era necesario especificar un dónde, un cuándo o un cómo.
Simplemente aquel fue EL VIAJE.

 

Viajes

Viajamos por múltiples razones. Cada uno de nosotros sabrá encontrar unos motivos por los que un buen día prepara el equipaje y se dirige a un sitio diferente donde el paisaje no es igual al de nuestro lugar de origen (o quizá si), donde la gente habla otro idioma (o quizá no) o donde la comida tiene distintos sabores u olores. Pero si hiciéramos una lista de estos motivos (tranquilos, las listas no son lo mío) uno de los primeros sería, sin ninguna duda la curiosidad.

Nos lo decía Kipling: el ojo humano es insaciable. Nos acercamos a otros lugares, otras culturas, a otras personas y eso, sin duda, nos enriquece. Pero lejos de satisfacer nuestro deseo de aprender no hace más que incrementar nuestro necesidad de profundizar en realidades que no son la nuestra.

Arquitectura típica vivienda zona rural Esmeraldas

En el encuentro con lo lejano y lo ajeno, somos capaces de comprender mejor y valorar lo propio y lo cercano. El contraste nos permite comparar y relativizar y, de alguna manera, vernos mejor. Algo así como cuando acercamos un pantalón a un fondo blanco para distinguir mejor si es negro o azul marino.

En cuanto a motivos, hay ciertas profesiones que lo tienen muy sencillo. Si eres Periodista, o Fotógrafo, curiosear en otras culturas puede ser incluso parte de tu profesión. Si eres Arquitecto (como es el caso), tampoco deberás recurrir a ninguna excusa, porque los viajes, históricamente, se consideran parte de nuestra formación.

 

Arquiviajeros

La carrera de Arquitectura, por lo menos en mi época, eran una mezcla mas o menos inconexa de materias técnicas y humanísticas que intentábamos integrar con mayor o menor éxito en las asignaturas de proyectos. Si algo aprendimos fue a ver los edificios (y la realidad) desde múltiples puntos de vista, no parándonos solo sus elementos visibles o materiales sino también en elementos mas intangibles o subjetivos: qué pretenden transmitir, cómo se usan, cómo se integran en su entorno, cómo son las relaciones que generan a su alrededor, cuáles son los valores (económicos, culturales, etc) por los que fueron creados.

011
La relación de viajes y arquitectura viene de largo: Los primeros “arquiviajeros” peregrinaban a Grecia e Italia a “beber de las fuentes de la antigüedad”, más tarde el viaje fue una especie de rito iniciático para los recién titulados o una herramienta de intercambio que permitía conocer lo que se estaba haciendo en otros países y de paso mostrar y promocionar el trabajo propio. De manera más reciente hemos creado modernos santuarios en torno a las obras de los maestros del Siglo XX, como (citando sólo a los archiconocidos ) Le Corbusier , F. LL. Wright o A. Aalto.

Hoy en día, los medios técnicos ponen a nuestro alcance mucha más información de la que podemos procesar. Conocemos casi al minuto cualquier experiencia arquitectónica que se realice. Y no importa dónde.
Somos testigos de nuevas técnicas constructivas, de la incorporación de nuevas tecnologías al mundo de la construcción, podemos conocer el urbanismo que busca responder a realidades socio económicas cambiantes, las nuevas concepciones del espacio y de su uso que se concretan en nuevos tipos de edificios. Todo esto en cualquier parte del mundo y casi a tiempo real.

Sin embargo, no se ha perdido el valor del viaje como elemento de formación.
Un gran profesor en la escuela nos explicaba que nunca hablaba en clase sobre un edificio que no hubiese visitado. Y es que por muchos planos que consultemos, muchas fotografías, incluso vídeos a los que tengamos acceso, nada es comparable a cruzar la calle para llegar a su entrada, tocar un tirador, subir por una escalera, descubrir una doble altura, escuchar, oler, sentir como la vida se apodera de los espacios más allá de proyectos y distribuciones programadas, como la luz expande o comprime los espacios, como el uso diario ha ido dejando su impronta mejorando, en muchos casos, el original.

Salinas de Maras. Valle Sagrado
En el Valle Sagrado encontramos las Salinas de Maras

Cada viaje transforma al viajero que va acumulando muescas, eligiendo (muchas veces de manera inconsciente) que elementos del viaje se llevará de vuelta. Son imágenes, reflexiones, sensaciones, encuentros o conversaciones que se quedarán, a lo mejor, para siempre en su interior. Y llegado el momento de enfrentarse al papel,(o al ordenador) y haya que dar respuestas a problemas y necesidades reales, todas esas vivencias jugarán a su favor.

Aquel viaje maravilloso de que hablaba al principio, se construyó desde dentro. Las pocas ideas o rutas preconcebidas saltaron por los aires en las primeras 48 horas y nunca llegamos a pisar la mayoría de los lugares que llevaban meses marcados con chinchetas de colores en un mapa.
El viaje impuso sus reglas, y no había mas salida que dejarse guiar, escuchar cada sugerencia, cada circunstancia, cada proposición. No luchar contra lo inevitable, pero no dar nada por imposible, no golpearse contra puertas cerradas sino aprovechar aquellas que estuvieran abiertas. Y a partir de ahí, cada mañana reelaborar la ruta.

2 frases se consolidaron dentro del ideario que compartía con Sergio, mi compañero-hermano de viaje:

“Lo que no se ve por lo que se ve”

“Hay que estar preparado para todo. Incluso para lo mejor”

 

Papel en blanco

Hoy cuando estoy frente al papel en blanco revivo aquel viaje que me invita a encarar cada proyecto con pocas ideas preconcebidas; sabiendo que en el camino no me van a faltar sugerencias que valorar, ni imposiciones que tendré que aceptar intentando sacárles el máximo provecho posible.
Así de complejo y así de sencillo es el proyecto de arquitectura. Ganas mucho si sabes escuchar: Escuchar qué es lo que quiere o necesita el cliente, conocer que condiciones nos vienen impuestas por cuestiones técnicas o normativas, sopesar las circunstanciaras económicas, sociales, estéticas, etc.
Consiste también en renunciar a muchas de nuestras ideas previas para explotar al máximo las sugerencias que nos van llegando, ajustar nuestra forma de trabajo al proyecto. Nunca al revés.
Por eso nunca olvido aquellas 2 frases surgidas a golpe de complicidad y horas de conversación.

Rehabilitacion de fachadas

Subvenciones a la Rehabilitación 2013-2016

Ante cualquier proceso de solicitud de ayudas o subvenciones siempre surge un rosario de preguntas y dudas ¿Quién puede solicitarlas? ¿Cómo se hace? y sobre todo ¿De qué cantidades hablamos?. En Ygaryt contestamos a todas esas preguntas, pero si aún te queda alguna duda o tienes intención de solicitar alguna puedes contactar con nosotros.

Intentamos aclarar cualquier duda acerca de las Subvenciones a la Rehabilitación recogidas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Si quieres conocer los planteamientos generales de este plan, haz clik aquí.

¿Qué edificios pueden acceder a las ayudas?

Podrán acceder a las ayudas:
Edificios con una antigüedad mínima de 30 años y al menos, el 70% de su edificabilidad destinada a vivienda.
o bien,
Edificios que presenten graves daños estructurales o de otro tipo, que justifiquen su inclusión en el Programa.
o también
Edificios que tengan íntegramente como destino el alquiler, durante, al menos, 10 años a contar desde la recepción de la ayuda, lo que se hará constar mediante la anotación correspondiente en el registro de la propiedad.

¿Quién puede solicitar las ayudas?

Un propietario de una vivienda situada en un bloque no podrá acceder de manera individual a las subvenciones previstas. Para el caso de viviendas unifamiliares dependerá del convenio firmado entre el Estado y la Comunidad autónoma en que se situa.

Podrán ser beneficiarios de las ayudas de este programa:
Las Comunidades de propietarios.
Las Agrupaciones de Comunidades de propietarios
Los Propietarios únicos de edificios de viviendas que cumplan con los requisitos establecidos.

¿A qué tipo de obras van dirigidas las subvenciones?

Se pueden solicitar las ayudas cuando se vayan a desarrollar las siguientes actuaciones:

detalle del frente de forjado izquierda

Actuaciones necesarias para la conservación y mejora del edificio, incluyendo medidas específicas referidas a la habitabilidad, la seguridad y la salubridad.

6.000 euros por vivienda o 100 m2 utiles

Edificio o edificios que sumen al menos 5 viviendas*

detalle del frente de forjado izquierda

Actuaciones para mejorar la eficiencia energética, la protección del medio ambiente y la utilización de energías renovables del edificio.

5.000 euros por vivienda o 100 m2 utiles (reducción del 50% de la demanda energética).
2.000 euros por vivienda o 100 m2 utiles (reducción del 30% de la demanda energética).

Edificio o edificios que sumen al menos 20 viviendas*

placa de via adaptada para silla de ruedas

Actuaciones para realizar los ajustes razonables que garanticen la accesibilidad al edificio, o a sus viviendas y locales.

3.000 euros por vivienda o 100 m2 utiles

Edificio o edificios que sumen al menos 8 viviendas*, o inmuebles en que existan ocupantes legales con discapacidad motriz o sensorial acreditada, según corresponda al tipo de obras a realizar.

(*)El mínimo de viviendas puede verse reducido en función del concierto que el estado firme con cada Comunidad Autónoma.
NOTA: El importe total de las ayudas por vivienda no será superior a 10.000 euros o 30% del coste de la intervención en cualquiera de las modalidades subvencionables.
Para los inmuebles considerados bienes de interés cultural las subvenciones podran incrementarse en un 20%.

¿Qué requisitos hay que cumpir?

Previo a la obtención de la ayuda:
Informe de evaluación del edificio, según modelo oficial suscrito por técnico competente junto a la factura de honorarios emitida por el profesional o los profesionales que hubieren realizado el informe.
Una vez concedida:
Licencia o licencias municipales
Certificado de inicio de obra
El plazo de ejecución de las obras será de 14 meses para edificios de hasta 50 viviendas y de 18 meses para edificios de más de 50 viviendas.

0601

¿Cual es tu Plan? Alquiler y Rehabilitación

En una clara apuesta por el Alquiler y la Rehabilitación nace el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, 2013-2016. Un intento para favorecer un cambio de usos que deje atrás el crecimento desmedido de las ciudades y de paso a una mejor uso y conservación de nuestros edificios.

En julio de 2013 se presentó el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, 2013-2016.

Se trata de incentivar a través de subvenciones el acceso a vivienda en régimen de alquiler, así como actuaciones de rehabilitación de edificios y de regeneración y renovación de zonas urbanas que permitan, de paso,avanzar en materia de ahorro energético y reactivar el decaido sector de la construcción en España.

El presupuesto del Plan asciende a 2421 millones de euros y esta previsto que sean las Comunidades Autónomas las que se encarguen de su gestión. La vigencia prevista es, como puede deducirse de su título de 4 años.

El plan tan solo prevé la concesión de subvenciones a propietarios particulares si lo son de edificios completos. Un propietario de una vivienda situada en un bloque no podría acceder a las subvenciones previstas. Para el caso particular de viviendas unifamiliares dependerá del convenio firmado con el Estado de la Comunidad autónoma en que se situe. Si quiere solicitar más información haga click aquí

Fomentar nuevos hábitos

Con estas medidas la administración trata de alejarse de planes anteriores que hicieron fundamentalmente hincapié en la ocupación del suelo y la construcción de vivienda nueva para promover nuevos usos no demasiado arraigados en nuestra sociedad: el alquiler y rehabilitación de viviendas. Textualmente, el plan persigue:

“Un cambio de modelo que busque el equilibrio entre la fuerte expansión promotora de los últimos años y el insuficiente mantenimiento y conservación del parque inmobiliario ya construido, no sólo porque constituye un pilar fundamental para garantizar la calidad de vida y el disfrute de un medio urbano , sino porque además, ofrece un amplio marco para la reactivación del sector de la construcción, la generación de empleo y el ahorro y la eficiencia energética”

De hecho, el plan no se publica de manera aislada sino que coincide en tiempo e intención con los siguientes documentos:

cuaderno cin imagenes referentes a certificacion energetica, rehabilitacion etc

Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de Viviendas (en trámite)

Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana (en trámite)

REAL DECRETO por el que se aprueba el procedimiento básico para la Certificación de Eficiencia Energética de los Edificios.

REAL DECRETO por el que se modifican determinados artículos e instrucciones técnicas del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)

Objetivos

Entre otros, el plan persigue, los siguientes objetivos:
Concentrar los escasos recursos disponibles en el fomento del Alquiler y de la Rehabilitación edificatoria y Regeneración y Renovación Urbanas.
Mejorar la calidad de la edificación, especialmente concretado en:
Comportamiento energético,
Accesibilidad universal
Conservación.
Contribuir a la reactivación del sector inmobiliario.

Nos encontramos ante un plan que trata de apoyar y definir nuevas vías (más desarrolladas en el entorno europeo) buscando además del beneficio que puede representar un mejor estado de nuestras viviendas y áreas urbanas, la reactivación de la economía y la creación de puestos de trabajo. Finalmente está será la circustancia que determinará el éxito del plan o su paso al olvido una vez agotados los fondos.

Formalmente el Plan se estructura en los siguientes Programas:
a) Programa de fomento del alquiler de viviendas.
b) Programa de vivienda protegida en alquiler.
c) Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.
d) Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas.
e) Programa de apoyo a la implantación del informe de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los edificios.
f) Programa piloto de proyectos para el fomento de ciudades sostenibles.
g) Programa de apoyo a la implantación y gestión del Plan.

Actualización Diciembre 2014
Acceso a la página del Ministerio de Fomento.

En este enlace puedes ver un resumen de las ayudas establecidas en el Plan de Fomento.

0401

Inspección Técnica de Edificios. Seguridad en fachadas

En abril de 2013, el desprendimiento de un fragmento de la fachada de un edificio residencial en Oviedo se convirtió en un trágico tema de actualidad. (ver noticia)
Analizamos desde un punto de vista puramente técnico el incidente y reflexionamos acerca de la de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) y la posibilidad real de que sea una herramienta que reduzca de manera importante las situaciones de riesgo en nuestros edificios.

De manera periódica suelen producirse noticias que nos hacen volver la mirada hacia el estado en que se encuentran nuestros edificios. Volvemos a hablar de conservación, obras de mantenimiento, ITE, etc aunque sólo sea por unas horas.
En el caso que nos ocupa parte de una fachada de un edificio de viviendas se desprendía cayendo desde una tercera planta dejando sin vida a una mujer de 49 años de edad que transitaba en ese momento por la calle.
Ocurrió en Oviedo, como podría haber ocurrido en cualquier capital de provincia española ya que el sistema constructivo empleado en la fachada ha sido el más utilizado en toda España a lo largo de los últimos 60 años.

Hace menos de un par de meses en un post titulado “A forjado descubierto” analizamos las causas que habían producido el desprendimiento del chapado de un tramo de forjado en un edificio situado en la Comunidad de Madrid.
Para saber cómo era la fachada haz click aquí

hoja ladrillo sobre forjado
hoja ladrillo sobre forjado

Este tipo de fachadas se compone de una hoja principal resistente de fábrica de ladrillo que va de forjado a forjado volando (sobresaliendo) unos centímetros al exterior según se representa en el croquis 1.
Aunque no siempre ocurre, es recomendable enfoscar que la cara interior de la fábrica.
Se deja un espacio libre (camara de aire) y se trasdosa con un tabique acabado en yeso.

Las variaciones que admite este sistema son muy numerosas: la hoja resistente puede ser de medio pie (11,5cm.) o de un pie (24 cm. Aunque no es habitual) la cámara de aire puede variar en un espesor de 4 a 10 cm y puede alojar material aislante en placas o proyectado. El tabique de trasdosado puede estar hecho de ladrillo hueco sencillo, rasillones (4cm. Ambos) o ladrillo hueco doble (8 cm) o incluso ser sustituido por un tabique de yeso laminado sobre montantes metálicos (pladur).
chapado de plaqueta de ladrillo

Resta solo revestir el frente del forjado que queda visto desde el exterior. Hay fundamentalmente 2 razones que justifican el revestimiento de los frentes de forjado: la primera es estética, la segunda por comportamiento energético: es una zona de menor resistencia térmica que permite importantes pérdidas de calor (denominada puente térmico).
La solución más habitual es la que se refleja en la imagen nº3. Consiste en colocar una plaqueta del mismo ladrillo que el resto de la fachada de modo que ésta presente un aspecto contínuo en toda su altura. El chapado debe tener algo menos de 4 cm de espesor para enrasar con el resto de la fábrica de ladrillo.

chapado con piezas ceramicas

Pero en el edificio de Oviedo no se adoptó esta solución. Con la idea de marcar planos horizontales el chapado se realizó con varias piezas cerámicas, que sobresalían al menos 8 ó 9 cm del plano de fachada. El croquis nº 4 es solo un ejemplo que no se correponde con la solución real, pero deja ver algo que es evidente: (al menos ahora lo es) el apoyo del chapado es muy escaso (en alguna zona inexistente), lo que hace que, no existiendo piezas metálicas de anclaje, no quede más remedio que confiarle el equilibrio del conjunto al mortero que une las piezas cerámicas con el frente de forjado de hormigón.
Un mortero que puede estar irregularmente dosificado, que puede haber sido afectado por la humedad o heladas a lo largo de 50 años.

El desprendimiento de elementos de fachada es un suceso más habitual de lo que pensamos. Afortunadamente son muy pocos los casos en que se producen caída de materiales a la vía pública y muchos menos los que ocasionan daños.
Tras el suceso una de las primeras preguntas que surgió fue:

¿Ha pasado el inmueble la ITE?

Respuesta: no. El Ayuntamiento de Oviedo está a la espera de que se apruebe la normativa regional que regula la Inspección Técnica de Edificios, si bien la inspección es obligatoria desde el pasado mes de julio para todos los edificios de más de 50 años.
La siguiente pregunta cae por su propio peso:

¿Se podría haber evitado este suceso si el inmueble se hubiera realizado al ITE?

Parece ser que los responsables municipales lo tienen claro:

Según el concejal de urbanismo:
«El calor seguido de intensas lluvias y la gran humedad pueden ser las causas del accidente; pero es algo imposible de detectar»
Y según el alcalde:
«Aunque se hubiera realizado una inspección técnica del edificio no se hubiera podido evitar el trágico accidente»

Lógicamente, por muy alto que sea el cargo municipal que se ostente, es imposible saberlo.

Es cierto que hay casos en los que no hay indicios de que un elemento se encuentra en mal estado. Es mucho más frecuente que esos indicios (pequeñas fisuras, abombamientos, deformaciones) sean dificilmente perceptibles o sean mal interpretados.
Pero también es cierto que alguien que aporte una mirada experta que no solo busca daños evidentes, sino que comprende un sistema constructivo con sus virtudes y sus puntos peor resueltos puede ser capaz de anticiparse y evitar graves consecuencias.

No decimos que esta tragedia en concreto pudiera haberse evitado. Pero tampoco se puede afirmar que no hubiera señales suficientes para preverla. Es fundamental que el técnico inspector sepa ver más allá de lo que se presenta ante los ojos, sepa detectar una situación potencialmente peligrosa aunque no aparezcan síntomas que hagan presagiar daños a corto plazo.

Y eso… ¿cómo se consigue?

Con una comprensión profunda de cómo han sido construidos nuestros edificios en una epoca y lugar concretos.

Entendiendo de forma global como es un edificio, como se comporta y como le afectan el paso del tiempo, los ciclos climatológicos, los cambios en su entorno, usos etc.

Conociendo los diferentes sistemas constructivos, sus puntos fuertes y aquellos en los que con mas frecuencia se encuentran problemas.

Y eso ¿quién puede dármelo?

A día de hoy en España, tanto arquitectos como arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación acreditan formación suficiente como para ir más allá de una mera inspección visual que recoja un informe repleto de obviedades. Por otro lado también exige de los propietarios que elijan al técnico en función de sus conocimientos y solvencia no solo en función de su capacidad para reducir sus honorarios.

Nadie nos puede garantizar que tras una Inspección Técnica de Edificios por muy bien hecha que esté no se vaya a producir una desgracia, pero desde luego estaremos sentando las bases para evitarla.