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Cuando Mantener es igual a Ahorrar

Poco a poco va calando en la sociedad que los propietarios de los edificios de la misma manera que tienen derecho a disfrutarlos tienen el deber de mantenerlos en las condiciones adecuadas. En este caso, como en otros muchos, no se trata solo de cumplir con una obligación, sino que una actuación a tiempo es la alternativa más económica. Y segura.

Acabo de leer en un tuit de un compañero la frase: “el mantenimiento más caro es el que no se hace” y me ha recordado un edificio que vengo observando durante un tiempo.
Es un ejemplo claro de de edificio en el que unos desperfectos que se podrían subsanar de manera sencilla y económica pueden degenerar (si aún no lo han hecho) en reparaciones mucho más costosas.
Para complicar un poco las cosas diremos que se trata de un colegio y que aunque remota (o no tanto) la posibilidad de que se pueda poner en cuestión la seguridad de trabajadores o alumnos sería suficiente motivo para mantener el edificio en un estado de conservación adecuado.

Pueden ustedes juzgar

Se trata de un edificio, según la información que figura en el catastro, construido en el año 1979 destinado a Colegio de Educación Infantil y Primaria.
Exteriormente sus fachadas están acabadas con medio pie de ladrillo macizo rematadas superiormente mediante una pieza cerámica que hace de vierteaguas volando un par de centímetros por delante de ambas caras del peto.

A simple vista se puede observar que en algunas zonas se han desprendido estos vierteaguas quedando desprotegido la parte superior del peto. También, se ve que no pocas piezas se han roto sin llegar a desprenderse del todo.

El vierteaguas está formado por una hilera de los denominados “baldosines catalanes” curvado en uno de sus extremos formando un goterón. Tradicionalmente ha sido colocado sobre todo en suelos de exterior a pesar de que debido a su alta absorción de agua no aguanta bien las heladas. La debilidad de las piezas (hace 30 años el baldosín catalán tenía un grosor inferior a un centímetro) y el uso de un mortero poco adecuado para su colocación han son las causas que han llevado al vierteaguas a su estado actual.

En las imágenes tomadas tanto en días de lluvia como secos puede verse como se va notando el efecto que la humedad va provocando en la fábrica de ladrillo. El agua que filtra por la coronación del peto produce una degradación prematura del mortero que liga los ladrillos que forman el peto y hoja exterior de la fachadas, produciéndose a la vez una menor resistencia de la fábrica a la filtración de agua. Con cada lluvia el agua hace su trabajo y desciende a la vez que se introduce cada vez con mayor facilidad por el interior de la fábrica. hasta que algún día (si aún no se ha dado el caso) llegue hasta un forjado y entonces alguien se dará cuenta de que una pared o un techo amarillea y se abomba la pintura…
Lo que al principio era un daño que requería una pequeña inversión (cambiar el vierteaguas en todo el perímetro del edificio) va camino de convertirse en un problema mucho más costoso y complicado de reparar. Solo tendremos que pensar si llega el momento en que hay que demoler y reconstruir parte del peto o si hay que sanear, reparar y pintar paramentos interiores.
¿Y si un mal día una racha de viento desprende un baldosín y cae al patio? Entonces el problema se puede multiplicar por mil y trascender lo puramente económico.

Unas fotos y conclusiones

detalle del peto desde el interior

Movido por la curiosidad, hago la consulta en la web del Ayuntamiento de Madrid (municipio en que se encuentra el colegio) y compruebo que, a efectos de ITE el edificio es de 1983, por lo que deberá pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en 2014. Una inspección que, de ser bien realizada será más que oportuna.

Hemos empezado por una frase lapidaria y acabamos con un refrán: Dicen que “las desgracias nunca vienen solas”. A veces los fallos constructivos tampoco. En la última imagen podemos ver como una cubierta inclinada de chapa sin canalon < desagua directamente sobre el peto.
El hecho de que las humedades no se hayan reflejado al interior en ese punto es para empezar a creer en el Angel de la Guarda.


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Edificios llenos de vida